中新網(wǎng)5月24日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)房地產(chǎn)重磅利好政策的暖意正吹向全國。在推動(dòng)消化存量商品住房的目標下，“以舊換新”正是當前撬動(dòng)住房需求的重要手段。
據不完全統計，截至目前已有超70城推出“以舊換新”的相關(guān)政策，更有多地明確鼓勵或推動(dòng)國企收購購房者手中的舊房。
多地住房“以舊換新”落地成交
“【鄭房交易】您參與的房屋以舊換新收購報名事項，辦理環(huán)節：報名初審；辦理結果：審批通過(guò)，同意。請登錄鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺查看具體信息?！?/span>
來(lái)自鄭州的曾女士最近剛剛通過(guò)小程序報名了鄭州的住房“以舊換新”，目前已初審完成。
“工作人員介紹流程是等待他們審批后會(huì )進(jìn)行舊房的估價(jià)，先初步給一個(gè)價(jià)格再實(shí)地查看給出最終價(jià)格。我們可以先看接不接受，再考慮去選新房?！痹空f(shuō)。
報名過(guò)程中，讓曾女士印象比較深的是需要填房屋竣工時(shí)間，因為要求房齡不超過(guò)20年?！爸饕盏氖?20㎡以下的中小戶(hù)型，舊房貸款必須結清，不考慮裝修情況?！?/span>
4月初便明確啟動(dòng)二手住房“以舊換新”試點(diǎn)工作的鄭州，其“以舊換新”有兩種方式，一種是由國資主導、城發(fā)集團進(jìn)行收購，在主城區全面實(shí)施后，今年全年計劃完成5000套收購；另一種是政府政策鼓勵，群眾市場(chǎng)交易，全年計劃完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”5000套。
另一個(gè)釋放了較大體量的城市還有南京。
由南京安居建設集團有限責任公司啟動(dòng)主城六區存量住房“以舊換新”試點(diǎn)，首批試點(diǎn)房源共2000套。據“宜居南京”微信公眾號5月22日消息，自4月底宣布“以舊換新”以來(lái)，初審符合條件的登記約3430組；案場(chǎng)累計來(lái)訪(fǎng)約2230組；繳納新房意向認籌金的換房人515組，52組客戶(hù)確認成交。
“我家在市中心有一套年份比較久的房子，因為工作單位調動(dòng)一直空置，也有人出過(guò)價(jià)但沒(méi)到心理價(jià)位。中介跟我說(shuō)我新看上的樓盤(pán)可以參與‘以舊換新’活動(dòng)，而且評估價(jià)可能比市場(chǎng)價(jià)還高些，我非常心動(dòng)?！蹦暇┦忻駱桥繉χ行仑斀?jīng)記者說(shuō)。
但目前讓樓女士糾結的是，聽(tīng)說(shuō)參與“以舊換新”的新房，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )收回一些優(yōu)惠?！斑@可能就需要我好好算一下賬，合適的話(huà)還是非常愿意加入‘以舊換新’的，畢竟自己賣(mài)房買(mǎi)房真的太麻煩了?！?/span>
“國家隊”重要性凸顯
可以看出，住房“以舊換新”已從最初的呼吁和鼓勵，慢慢進(jìn)入到落地成交的階段。
“面對規模過(guò)萬(wàn)億的‘以舊換新’潛在市場(chǎng)，想要通過(guò)政策引導方式來(lái)有效撬動(dòng)住房需求，當前主流模式有三種，分別是回購模式、代售購新模式和購房補貼模式?！本暦垦芯吭菏紫治鰩?、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)閆金強說(shuō)。
他進(jìn)一步表示，“代售購新”的最大挑戰點(diǎn)在于如何在約定期限內“換舊”，特別是在市場(chǎng)預期有待提升的背景下。當前客戶(hù)鎖定意向新房的期限一般是2個(gè)月，這意味著(zhù)房地產(chǎn)中介機構要在2個(gè)月內幫助客戶(hù)賣(mài)掉舊房。然而數據顯示2023年主流城市二手房成交周期總天數約為189天，遠超2個(gè)月的期限。
因此，直接收購舊房的模式更加受歡迎，即地方使用財政補貼鼓勵房企收購舊房以達到“賣(mài)舊買(mǎi)新”的效果，國企收購用作保障房，政府收購用作安置房。
平安證券房地產(chǎn)團隊表示，“以舊換新”有利于暢通一二手房置換鏈條、協(xié)助縮短交易周期、促進(jìn)新房銷(xiāo)售去化。收購模式由地方國資或開(kāi)發(fā)商直接收購居民舊房，在賣(mài)房環(huán)節更具效率，成為主流。
有些地方政府更是已直接出手。例如，杭州市臨安區近日發(fā)布公告稱(chēng)，將在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。云南大理也明確，鼓勵收購存量房作為保障房或人才房，去化周期超24個(gè)月的縣市不再新建保障房。
但這一途徑要想進(jìn)行大規模復制，也面臨一些阻礙。華泰證券報告顯示，從對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系影響程度來(lái)看，政府收儲>換房補貼>便利交易，但相應的對于地方財政的資金負擔也是由大到??；如果推廣政府收儲模式，那么收購規模、收購標準和新房換購標準等具體細節仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價(jià)也是一大難點(diǎn)。
“各地‘中介優(yōu)先賣(mài)’的優(yōu)化交易類(lèi)政策頻次最高，不過(guò)效果很大程度上取決于市場(chǎng)的運行情況，在買(mǎi)方市場(chǎng)背景下效果有限；多地試點(diǎn)了地方國企收購模式，目前整體規模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤(pán)購買(mǎi)?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜表示，不過(guò)未來(lái)參與城市范圍有望不斷擴大、實(shí)施力度也有望增強，“以舊換新”策略也會(huì )對市場(chǎng)逐漸發(fā)揮作用。(完)
