中國網(wǎng)5月22日訊 房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局。近日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、住房城鄉建設部等多部門(mén)推出提振房地產(chǎn)市場(chǎng)政策“組合拳”，一時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)“沸騰一片”。
招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示，此次住房信貸政策調整力度較大，傳遞了穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確信號，有助于穩定居民住房消費信心，進(jìn)而提高居民住房消費的意愿和能力，“預計未來(lái)一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩回升?！?
下調住房公積金貸款利率、降低首付比例 居民購房門(mén)檻降至歷史最低
5月17日，中國人民銀行連發(fā)3條住房貸款方面重磅政策，提出取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，下調個(gè)人住房公積金貸款利率，調整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策。
在個(gè)人住房貸款最低首付款比例方面，明確對于貸款購買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率方面，明確取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，根據轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。
在個(gè)人住房公積金貸款利率方面，明確自2024年5月18日起，下調個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙分析認為，新政從需求端出發(fā)，降低購房門(mén)檻及購房成本，力度較大，居民的購房門(mén)檻和房貸利息成本降至歷史最低。今年以來(lái)，市場(chǎng)表現不及預期，預計本次政策對提升成交活躍度有明顯效果。
支持地方國企收購存量房產(chǎn)用作保障性住房 快速形成團體購買(mǎi)力
當前，存量商品房“去庫存”正成為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。今年4月30日，中央政治局會(huì )議首次提出，統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。這是中央結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待做出的重大決策部署。
5月17日下午，中國人民銀行在連發(fā)三則有關(guān)樓市的重磅通知后，針對存量商品房“去庫存”再放大招，中國人民銀行副行長(cháng)陶玲在國務(wù)院新聞辦召開(kāi)的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上宣布，中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。預計帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
陶玲介紹，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔原則發(fā)放貸款。
董希淼表示，保障性住房再貸款3000億元，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，對相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫存”是直接、有力的支持，“存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設，形成良性循環(huán)?！?
據金融時(shí)報報道，有市場(chǎng)人士分析表示，一方面，此舉有利于加快商品住房市場(chǎng)去庫存，引導地方國有企業(yè)在金融機構支持下市場(chǎng)化參與收購，能夠快速形成團體購買(mǎi)力，加快存量商品住房去化速度。對于目前房地產(chǎn)庫存量大、去化周期長(cháng)的城市，可起到一定支持作用。另一方面，有利于加強保障性住房市場(chǎng)供給，通過(guò)盤(pán)活存量，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品住房供給多、保障性住房供給少的結構性矛盾，更好解決工薪收入群體住房困難。
多城市“因城施策”調整房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度提升
“一攬子”優(yōu)化和調整房地產(chǎn)政策發(fā)布后，各地積極響應落實(shí)房產(chǎn)新政，并“因城施策”因地制宜調整房地產(chǎn)政策。5月17日后，北京、上海、廣州、蘇州、成都等地先后宣布按照中國人民銀行政策下調住房公積金貸款利率；杭州、合肥等地因地制宜優(yōu)化了個(gè)人住房貸款首套房認定標準；陜西省還調整了多子女家庭公積金貸款額度等。
其中，合肥明確，在該市范圍內新購買(mǎi)住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市）區、開(kāi)發(fā)區的住房情況，無(wú)住房的，辦理個(gè)人住房貸款時(shí)可按首套住房認定；杭州明確，購房人在所購住房城區范圍內無(wú)住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時(shí)可按首套住房認定。
陜西明確，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。三、二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。
廣東中山市則將積極探索房票補償機制，明確在公益性項目和城中村改造項目中，試點(diǎn)推行實(shí)施房票補償手段，將被征收人房屋安置補償權益進(jìn)行貨幣量化后，以房票形式出具給被征收人作為補償結算憑證。對選擇房票補償的被征收人，可以給予一定比例的政策性獎勵。逐步共同建立“房源超市”平臺，積極引導被征收人利用房票購買(mǎi)納入中山市“房源超市”范圍的商品房。換購住房個(gè)人所得稅予以退稅支持。
隨著(zhù)各地陸續對房地產(chǎn)政策進(jìn)行調整優(yōu)化，激發(fā)了地產(chǎn)市場(chǎng)活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度出現提升。北京方面，據北京市政府新聞辦公室官方微博消息，隨著(zhù)多項購房新政落地，購房人熱情進(jìn)一步被點(diǎn)燃。從整體數據上看，市場(chǎng)成交已有所升溫。據某房產(chǎn)中介平臺統計數據顯示，5月18日至19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達到2024年樓市“小陽(yáng)春”的熱度。
深圳方面，據媒體報道，5月18-19日，深圳新房成交環(huán)比上周末上漲90%，二手成交環(huán)比上漲60%。而在杭州，新政后首日二手房咨詢(xún)量較4月份日均增長(cháng)54%，線(xiàn)上新房找房熱度新政后首日較上一日上漲149%。
有房地產(chǎn)中介人士表示，新政策落地后市場(chǎng)各方都需要一定的時(shí)間消化，隨著(zhù)剛需和改善型購房者的購房成本和負擔的降低，隨著(zhù)時(shí)間推移，包括首套房和改善型購房的剛需大概率會(huì )進(jìn)一步釋放，樓市成交量、市場(chǎng)活躍度等方面會(huì )有更好的表現。
