城中村伴隨著(zhù)工業(yè)化、城鎮化快速發(fā)展而形成，但不少存在公共衛生安全風(fēng)險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題，亟須實(shí)施改造。
4月，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議指出，“在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造”；7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導意見(jiàn)》），并召開(kāi)電視電話(huà)會(huì )議進(jìn)行部署。住房城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫城中村改造項目160余個(gè)。
城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程，如何破解地怎么征、錢(qián)怎么來(lái)、賬怎么算等問(wèn)題，實(shí)現可持續運營(yíng)？記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。
將采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類(lèi)改造
根據國務(wù)院2014年印發(fā)的《關(guān)于調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市，城區常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市。
“我國超大特大城市吸納了大量外來(lái)人口、新市民和青年人，這些群體相當部分租住在城中村。租房成本較低，普遍缺乏必要的基礎設施和公共服務(wù)?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬認為，在超大特大城市積極穩步實(shí)施城中村改造將創(chuàng )造多重效益。
惠及民生。城中村改造后，居住條件和環(huán)境品質(zhì)將得到改善，村民能享受更高質(zhì)量的教育、更完善的商業(yè)與醫療等配套以及物業(yè)服務(wù)，更好地融入城市生活。
拉動(dòng)內需?！澳壳俺筇卮蟪鞘械摹F公基’等傳統基建項目基本完成，推進(jìn)城中村改造可以擴大城市有效投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，還可以拉動(dòng)裝修、家具家電等消費，對經(jīng)濟穩增長(cháng)發(fā)揮積極作用?！敝袊鞘幸巹潓W(xué)會(huì )副理事長(cháng)、廈門(mén)大學(xué)教授趙燕菁說(shuō)。根據申萬(wàn)宏源證券測算，本輪城中村改造每年投資1.5萬(wàn)億元至2.1萬(wàn)億元，累計投資金額7.3萬(wàn)億元至10.6萬(wàn)億元。
優(yōu)化住房供給結構。虞曉芬介紹，當前我國超大特大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)結構性供需矛盾依然突出，與居民消費能力、需求特征相適配的配套齊全、中小戶(hù)型、低價(jià)格的宜居住房供給嚴重不足。城中村改造中的安置房、保障性住房建設等，將有助于優(yōu)化住房供給結構。
提升城市發(fā)展質(zhì)量。專(zhuān)家談道，城中村改造將促進(jìn)城市從外延式拓展向內涵式發(fā)展轉變，有助于優(yōu)化城市空間布局、提高土地利用效率等，解決區域發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。
不少人關(guān)心，超大特大城市推進(jìn)城中村改造與此前的棚戶(hù)區改造有何不同？
先看改造方式?！芭飸?hù)區改造基本是拆除新建，此輪城中村改造，明確分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施。一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類(lèi)是介于兩者之間的實(shí)施拆整結合，要求穩中求進(jìn)、積極穩妥?！敝袊康禺a(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強說(shuō)。
再看改造范圍。此輪改造針對超大特大城市城鎮開(kāi)發(fā)邊界內的各類(lèi)城中村；而棚戶(hù)區改造是在全國范圍內完成城市和國有工礦等集中連片棚戶(hù)區改造，包括各類(lèi)城市甚至城鎮。
還有資金來(lái)源。虞曉芬說(shuō)，城中村改造堅持多渠道籌措改造資金，政府、村集體、專(zhuān)業(yè)化機構、社會(huì )資本等形成合力；此前進(jìn)行的棚改資金主要來(lái)自政府財政投入和中國人民銀行、國家開(kāi)發(fā)銀行的專(zhuān)項貸款。
面臨拆遷安置、資金平衡與籌措等難題，需要以新思路新方式破解
采訪(fǎng)中，不少專(zhuān)家談道，此輪改造除了要求積極穩妥、分類(lèi)實(shí)施改造之外，還強調堅持先謀后動(dòng)，保障村民合法權益。例如，提出應做好征求村民意見(jiàn)、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護、落實(shí)征收補償安置資金等前期工作；應先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規劃設計和建設管理工作，確保安置房在合理工期內建成，安置房品質(zhì)不低于商品住房水平。
此外，提出城中村改造將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。
“城中村在城市中的一個(gè)重要功能，是給外來(lái)人口提供低成本的居住空間，有助于提升城市產(chǎn)業(yè)競爭力和吸納就業(yè)的能力。如果改造后這部分房屋供給減少、租金上漲，那就違背了改造初衷?！壁w燕菁說(shuō)，此輪城中村改造，鼓勵將村民富余的安置房以小戶(hù)型為主單獨設計、集中建設并長(cháng)期租賃用作保障性租賃住房，鼓勵在妥善做好原有租戶(hù)安置搬遷、租金基本穩定的前提下，將城中村房屋整體長(cháng)期租賃并改造提升用作保障性租賃住房，“這些舉措能夠讓外來(lái)人口安居樂(lè )業(yè)?！?
以深圳為例，今年計劃通過(guò)城中村規?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬(wàn)套（間）。深圳市住房和建設局相關(guān)負責人介紹，城中村保障性住房規?；焚|(zhì)化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個(gè)別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也將嚴格控制成本、價(jià)格。
城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程。拆遷安置、資金平衡與籌措等難題，需要以新思路新方式破解。
“資金能夠平衡、歷史遺留問(wèn)題較少的項目，前期大部分已經(jīng)在推進(jìn)了，剩下的基本都是‘硬骨頭’?！睆V東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，有的是按照現有拆遷補償模式，前期成本較高，公共服務(wù)短板缺失嚴重，難以實(shí)現資金平衡；有的是存在產(chǎn)權爭議等問(wèn)題，違法建筑較多，改造過(guò)程中面臨不確定性，有關(guān)方面參與積極性不高。
改造賬本如何做到綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡？一方面，“做加法”，更好挖掘土地價(jià)值。李宇嘉說(shuō)，此輪城中村改造實(shí)行改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，相當于“以豐補歉”，既能給改造提供資金，還能整合碎片化地塊、補齊公共設施短板，釋放更大范圍的土地價(jià)值。
同時(shí)，鼓勵和支持社會(huì )資本參與。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(cháng)嚴榮介紹，上海在推進(jìn)改造過(guò)程中，通過(guò)公開(kāi)擇優(yōu)途徑，選擇資金實(shí)力雄厚、信用等級好、改造經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)企業(yè)作為城中村改造項目的合作單位，發(fā)揮其綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢和融資優(yōu)勢，既解決了改造資金問(wèn)題，也優(yōu)化了可持續推進(jìn)機制。截至2022年底，上海城中村改造項目引進(jìn)社會(huì )資金總量達5500多億元。
虞曉芬建議，應支持金融機構以市場(chǎng)化方式向投資主體提供長(cháng)期貸款；支持符合條件的城中村改造房項目申報基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。為增強對社會(huì )資本的吸引力，政府部門(mén)應合理分擔改造成本，合理承擔改造職責。
另一方面“做減法”，降低拆遷補償等改造成本。李宇嘉建議，應當明確相關(guān)征收補償標準和程序，讓社會(huì )形成穩定預期。
創(chuàng )新改造模式，發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現可持續運營(yíng)
今年以來(lái)，各地按照部署積極穩步推進(jìn)城中村改造。上海提出，2023至2025年，計劃啟動(dòng)城中村改造項目30個(gè)，讓至少1.3萬(wàn)戶(hù)村（居）民受益；廣州計劃，今年推進(jìn)127個(gè)城中村改造項目，重點(diǎn)推進(jìn)羅沖圍、廣州火車(chē)站等4個(gè)重點(diǎn)片區的改造，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標；合肥確定，加快推進(jìn)現有104個(gè)城中村改造，推動(dòng)“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式……
政策支持方面，根據《指導意見(jiàn)》，對符合條件的城中村改造項目，中央通過(guò)現有渠道適當給予補助。將符合條件的城中村改造項目納入地方政府專(zhuān)項債券支持范圍。設立城中村改造專(zhuān)項借款。鼓勵銀行業(yè)金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則提供城中村改造貸款，專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理。符合條件的城中村改造項目適用現行棚戶(hù)區改造有關(guān)稅費支持政策。
《指導意見(jiàn)》還提出，“積極創(chuàng )新改造模式”“努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現可持續運營(yíng)”?！俺侵写迨且粋€(gè)高度復雜的社會(huì )綜合體，改造后也應保持多樣化的業(yè)態(tài)?！壁w燕菁說(shuō)。
虞曉芬建議，城中村改造過(guò)程中，可以制定專(zhuān)門(mén)的簡(jiǎn)化審批流程、突破現有政策障礙，允許有條件的項目配建娛樂(lè )場(chǎng)所、電影院、菜市場(chǎng)、酒店等多元化、多鏈條業(yè)態(tài)。商業(yè)項目資金回籠快，能夠反哺租賃房項目，增加租賃房項目的吸引力。
住房城鄉建設部有關(guān)負責人介紹，城中村改造將根據城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級。提供一定規模比例的低成本創(chuàng )業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個(gè)體戶(hù)的創(chuàng )業(yè)需求。
摘自 人民日報客戶(hù)端 2023.10.20 記者 丁怡婷
