趙秀池 首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)
近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩步推進(jìn)城中村改造的指導意見(jiàn)》。這意味著(zhù)未來(lái)超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項重要工作，超大特大城市積極穩步實(shí)施城中村改造，對改善民生、擴大內需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
第一，城中村改造是新型城鎮化建設中的一項重要任務(wù)。國家發(fā)改委在《2021年新型城鎮化和城鄉融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中就提出，要“在老城區推進(jìn)以老舊小區、老舊廠(chǎng)區、老舊街區、城中村等‘三區一村’改造為主要內容的城市更新行動(dòng)”“因地制宜將一批城中村改造為城市社區或其他空間”。國家發(fā)改委在《2022年新型城鎮化和城鄉融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》又提出，要“因地制宜改造一批大型老舊街區和城中村”。今年和今后很長(cháng)一段時(shí)間，城中村改造將是各城市，尤其是超大特大城市的一項重要任務(wù)。
第二，城中村改造是改善民生的需要。城中村是城市包圍的村莊，或稱(chēng)“都市的村莊”，各種設施配套或與所處城市設施有很大差距，居住條件較差。但由于房租便宜，城中村往往聚集了大量外來(lái)人口，有一定的治安隱患。通過(guò)城中村改造，補齊城中村城市設施短板，有利于改善民生，提高城中村居民的居住水平和居住質(zhì)量，使城中村更宜居。
第三，城中村改造是擴大內需的需要。根據城中村資源稟賦和城市規劃布局，通過(guò)城中村改造，可以在城中村布局更多的住宅，或者工業(yè)、商業(yè)、教育、醫院、養老設施、“平急兩用公共設施”等，可以滿(mǎn)足各城市對不同房地產(chǎn)形態(tài)的需求，補足城市發(fā)展短板，達到擴大內需，優(yōu)化房地產(chǎn)結構的目的。據相關(guān)部門(mén)測算，2019—2021年，城中村改造規模超萬(wàn)億元。預計2023—2025年，21個(gè)特大超大城市每年城中村改造投資規?；蛟谌f(wàn)億元。
第四，城中村改造是促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的需要。通過(guò)城中村改造，城中村面貌將大有改觀(guān)，實(shí)現宜居宜業(yè)宜游，增加了適老和適小設施，實(shí)現了產(chǎn)城融合、居業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成城鄉融合、一片欣欣向榮的美好景象。城中村有望打造為城市的新地標或城市名片，為城市帶來(lái)更好的品牌效應。
城中村改造涉及城中村居民重大利益訴求和城市高質(zhì)量發(fā)展，涉及問(wèn)題較多，難度較大，建議做好如下幾點(diǎn)工作：
第一，城中村改造要堅持“民生優(yōu)先，多方兼顧”原則。城中村改造既要滿(mǎn)足民生現實(shí)需求，又要照顧其未來(lái)長(cháng)遠生計有保障。既要堅持短期利益與長(cháng)期利益相結合的原則，也要兼顧經(jīng)濟效益、社會(huì )效益與生態(tài)效益相結合的原則。要根據城市功能定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，做好城中村改造規劃，在滿(mǎn)足居民意愿基礎上，堅持以市場(chǎng)化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開(kāi)發(fā)運營(yíng)方式。
第二，城中村改造的資金要在全市統籌，多方籌措。中國在城市化發(fā)展過(guò)程中，農村通過(guò)農產(chǎn)品與工業(yè)品的剪刀差，為城市發(fā)展作出了巨大貢獻。中國已經(jīng)進(jìn)入城鎮化快速發(fā)展的中期階段，具備了城市反哺農村的經(jīng)濟條件。所以，城中村改造的資金要做到財政優(yōu)先保障、金融重點(diǎn)傾斜、社會(huì )資本積極參與。通過(guò)政府政策稅費優(yōu)惠、土地資源區域統籌、肥瘦搭配，合理利用地下空間、建設停車(chē)場(chǎng)、養老、托幼等經(jīng)營(yíng)設施，支持社會(huì )資本積極參與，實(shí)現可持續運營(yíng)。
第三，城中村改造要與各城市更新政策相結合。各城市要因城施策，根據各城市規劃和民生訴求，為城市提供更多的商品房，公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權房等保障性住房，滿(mǎn)足更多的剛需和改善性住房需求。如果是歷史文物保護區，還要注意“老房子不能再拆了”，要修舊如故，做好歷史文化傳承保護。城中村改造還可以與完善“平急兩用”公共設施相結合，平時(shí)用作旅游、康養等，重大公共事件突發(fā)時(shí)立即轉換為隔離收治設施。通過(guò)發(fā)展旅游，帶動(dòng)餐飲、酒店、文體、娛樂(lè )等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當地經(jīng)濟發(fā)展。
第四，城中村改造要結合農宅確權頒證進(jìn)行，做好社會(huì )風(fēng)險評估與防范。大多數農村家庭擁有的最大資產(chǎn)是農宅，因此，城中村改造的難度較大。要提前做好風(fēng)險評估和風(fēng)險防范預案。
