中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來(lái)開(kāi)展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，已連續進(jìn)行了二十一年。研究組緊跟市場(chǎng)變化，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規律，不斷探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
當前形勢下，政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個(gè)不低于”，標本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，適應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要順應新的形勢，積極作為，輕重并舉，以銷(xiāo)定投，實(shí)現穩健發(fā)展。為此，研究組啟動(dòng)“2024中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，以“順勢而為，行穩致遠”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強、經(jīng)營(yíng)穩健、社會(huì )責任感強的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)提質(zhì)增效增強內生動(dòng)力，實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。
在分析總結歷年研究經(jīng)驗及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現狀的基礎上，研究組進(jìn)一步完善了研究方法和評價(jià)指標體系，繼續從規模性、盈利性、成長(cháng)性、穩健性、融資能力、運營(yíng)效率和社會(huì )責任感等七個(gè)方面全面、客觀(guān)地評價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動(dòng)行業(yè)健康運行。
銷(xiāo)售表現略好于全國水平
市場(chǎng)份額微增
（1）央國企市場(chǎng)份額繼續提升，“大而不強”企業(yè)掉隊導致斷層出現
圖1：2019-2023年百強企業(yè)銷(xiāo)售增長(cháng)情況
企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調整階段，百強企業(yè)順勢而為，聚焦核心城市核心區域，把握市場(chǎng)主流需求搶收回款。2023年，百強企業(yè)銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達53896.0億元、26131.6萬(wàn)平方米，同比分別下降5.8%、7.4%，表現略好于全國水平。在行業(yè)不斷洗牌的過(guò)程中，“大而不強”的企業(yè)逐漸掉隊，也必將涌現出一批新的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。
圖2：2019-2023年百強及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額
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2023年，百強企業(yè)市場(chǎng)份額為46.2%，較上年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額為22.3%，較上年基本持平。分企業(yè)所有制來(lái)看，央國企憑借較強的資源稟賦和穩健經(jīng)營(yíng)等優(yōu)勢，市場(chǎng)份額繼續提升。
（2）進(jìn)一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機遇，積極營(yíng)銷(xiāo)加速去化
圖3：2022、2023年百強代表企業(yè)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售貢獻率
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2023年，百強企業(yè)繼續向一二線(xiàn)核心城市聚攏，把握重點(diǎn)城市政策窗口期加快去化，重點(diǎn)城市銷(xiāo)售貢獻占比提升。從百強代表企業(yè)重點(diǎn)項目銷(xiāo)售情況來(lái)看，一線(xiàn)城市市場(chǎng)韌性強，銷(xiāo)售額占比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至27.4%；二線(xiàn)城市占比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至58.5%，仍是主要銷(xiāo)售來(lái)源；三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售額占比持續下降至14.2%。從重點(diǎn)城市銷(xiāo)售貢獻來(lái)看，百強代表企業(yè)銷(xiāo)售額排名前5、前10及前20的城市，其銷(xiāo)售貢獻率相比上年分別增長(cháng)1.1、1.8、3.5個(gè)百分點(diǎn)至39.3%、58.3%、78.9%。
圖4：2022、2023年百強代表企業(yè)重點(diǎn)項目各面積段銷(xiāo)售占比
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2023年，剛需置業(yè)群體觀(guān)望情緒未見(jiàn)明顯好轉，改善產(chǎn)品入市帶動(dòng)改善性住房需求釋放，同時(shí)首套房“認房不認貸”、降低二套商貸利率等政策不斷落地也進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求釋放。百強企業(yè)順勢而為，加大改善類(lèi)產(chǎn)品推出比例。從百強代表企業(yè)重點(diǎn)項目各面積段產(chǎn)品的銷(xiāo)售額占比來(lái)看：90平米以下首置類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售額占比為12.1%、較去年下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，剛需群體觀(guān)望情緒較重；90-140平米首改類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售額雖然較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍然過(guò)半，達51.9%；140-200平米改善類(lèi)產(chǎn)品表現出較強的韌性，銷(xiāo)售額貢獻率較上年出現較大提升，增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)；200平米以上高端類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售額貢獻率較去年微降。
（3）投資策略更加理性，以銷(xiāo)定投聚焦核心城市，謹慎選擇合作伙伴
受上年低基數影響，加之年底推地節奏有所加快，百強代表企業(yè)拿地規模有所回升。2023年百強代表企業(yè)拿地金額8538.6億元，同比增長(cháng)16.3%；拿地銷(xiāo)售比相較上年提升4.6個(gè)百分點(diǎn)至32.1%。分所有制類(lèi)型來(lái)看，央國企仍是拿地主力，大型央國企投資力度較高。
圖5：2023年百強代表企業(yè)拿地重點(diǎn)城市分布情況
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百強企業(yè)采取精準投資戰略，進(jìn)一步向市場(chǎng)預期好的一二線(xiàn)核心城市聚集。從城市等級分布來(lái)看，二線(xiàn)城市仍是布局主要區域，百強代表企業(yè)的新增土儲權益面積中二線(xiàn)城市占比達到64.8%；一線(xiàn)城市占比21.0%，較去年提升4.2個(gè)百分點(diǎn)；三四線(xiàn)城市占比則減少1.8個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。從具體城市來(lái)看，百強企業(yè)以銷(xiāo)定投、量入為出，以保持投資效率和經(jīng)營(yíng)穩健。在拿地城市布局上，2023年百強代表企業(yè)拿地前20城市和銷(xiāo)售貢獻前20城市高度重合，杭州、上海、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、寧波、佛山、西安、重慶、長(cháng)沙和合肥等14個(gè)城市均在列。
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營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)
典型房企持有業(yè)務(wù)表現亮眼
（1）竣工結轉增加，2023年營(yíng)業(yè)收入同比轉正
圖6：2019-2023年百強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤均值變化情況
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2023年百強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比微增，增速轉正，凈利潤降幅較上年有所收窄。竣工和結轉增速較快帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入持續增長(cháng)，百強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達395.1億元，同比增長(cháng)7.4%；但受結轉成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。
2023年，百強企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百強企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降1.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)受結轉成本偏高、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響，百強企業(yè)凈利率有所下降。
（2）典型房企持有業(yè)務(wù)利潤貢獻提升，助力企業(yè)改善流動(dòng)性
部分百強企業(yè)營(yíng)收和利潤結構出現變化，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比提高。一方面，典型房企持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻了更高的收入和利潤。另一方面，持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩定的現金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。同時(shí)，持有型物業(yè)作為依賴(lài)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，房企也需提高資產(chǎn)運營(yíng)效益、清退低效資產(chǎn)，實(shí)現長(cháng)期可持續化經(jīng)營(yíng)。
（3）聚焦優(yōu)勢領(lǐng)域調整業(yè)務(wù)結構，向新發(fā)展模式轉型
中長(cháng)期來(lái)看，受新房增量規模見(jiàn)頂、房地產(chǎn)去金融化影響，企業(yè)單純依靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場(chǎng)回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤規模增長(cháng)更加受限。因此，面向新周期如何維持有利潤的發(fā)展成為百強企業(yè)必須面對的課題。企業(yè)間策略存在一定程度分化，總體以利潤為核心經(jīng)營(yíng)目標，聚焦于優(yōu)勢領(lǐng)域、優(yōu)勢區域，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，根據房地產(chǎn)新形勢調整業(yè)務(wù)布局策略，實(shí)現更有效率、可持續的發(fā)展。
償債能力分化顯著(zhù)
需抓緊融資窗口期增強流動(dòng)性
（1）“三道紅線(xiàn)”指標均值合規，長(cháng)期債務(wù)壓力略有上升
圖7：2019-2023年百強企業(yè)“三道紅線(xiàn)”情況
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百強企業(yè)“三道紅線(xiàn)”指標均值均已合規，但凈負債率有所上升、現金短債比基本持平。2023年，百強企業(yè)剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率均值為66.1%，凈負債率均值為89.7%，現金短債均值比為1.67，凈負債率較上年增加3.3個(gè)百分點(diǎn)，現金短債比較上年增加0.06。百強企業(yè)有息債務(wù)相對規?；境制?；債務(wù)平均期限略有延長(cháng)，短期債務(wù)占比下降。
（2）短期償債能力分化顯著(zhù)，央國企流動(dòng)性風(fēng)險相對可控
百強企業(yè)流動(dòng)性表現分化加劇，部分央國企、民企受益于銷(xiāo)售融資俱佳，流動(dòng)性持續改善；部分混合所有制企業(yè)和民企受銷(xiāo)售下滑沖擊現金減少較快削弱了償債能力。
（3）融資政策重點(diǎn)轉向支持項目，需做好項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)爭取資金流入
一方面，百強企業(yè)可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制獲得融資，同時(shí)做好開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作，增強項目信用。另一方面，百強企業(yè)應把握最新政策，盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。房企可通過(guò)發(fā)行ABS、REITs等方式盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，同時(shí)可在2024年底之前將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，為城中村改造與配售型保障房等項目爭取融資支持。
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積極依法納稅，參與保障性住房建設
踐行綠色發(fā)展理念
（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億
2023年，百強企業(yè)注重依法納稅。在行業(yè)調整期，保利、萬(wàn)科、中海、華潤、綠城等典型房企堅守安全經(jīng)營(yíng)底線(xiàn)，履行法定義務(wù)，2023年納稅總額均超100億元，持續對國家稅收做出貢獻。
（2）參與保障性住房建設，落實(shí)租購并舉發(fā)展戰略
百強企業(yè)一方面參與保障性住房建設，為促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展、提高人民居住品質(zhì)做出貢獻；另一方面順應住房供給體系的變化，投入保障性租賃住房建設，落實(shí)租購并舉發(fā)展戰略，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
（3）踐行綠色發(fā)展，多方回饋社會(huì )
2023年，百強企業(yè)積極踐行“雙碳”戰略，打造綠色低碳社區；秉承綠色理念，通過(guò)公益基金會(huì )、打造公益品牌等方式傳播環(huán)保觀(guān)念；積極探索城鄉融合與產(chǎn)業(yè)幫扶，助力農村農業(yè)現代化；關(guān)注特殊群體，助力教育事業(yè)，主動(dòng)履行社會(huì )責任。
結語(yǔ)
在行業(yè)調整階段，百強企業(yè)均仔細審視自己競爭優(yōu)勢、資產(chǎn)和債務(wù)結構，一面求安全求生存，一面尋轉型尋利潤，經(jīng)營(yíng)核心全方位向效益靠攏，有退有進(jìn)、循序漸進(jìn)、持之以恒，力圖將公司轉型為適應房地產(chǎn)新形勢的新發(fā)展模式。
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