21世紀經(jīng)濟報道記者張欣 北京報道
3月5日上午9時(shí)，十四屆全國人大二次會(huì )議在人民大會(huì )堂開(kāi)幕，國務(wù)院總理李強向大會(huì )作政府工作報告。據21世紀經(jīng)濟報道梳理，本次政府工作報告定調新的一年房地產(chǎn)，釋放了以下幾大信號：
報告提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
上述表述延續了去年10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì )議中“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的基調。據21世紀經(jīng)濟報道記者梳理，去年幾場(chǎng)與房地產(chǎn)融資相關(guān)的重要會(huì )議，以及多場(chǎng)銀企座談會(huì )內容，關(guān)鍵都在于“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。（詳見(jiàn)本報報道《21解讀丨六大國有銀行積極表態(tài)支持房企融資，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)》）
今年1月，住建部和國家金融監督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》。2月6日，國家金融監管總局召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，進(jìn)一步部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制相關(guān)工作。會(huì )議提出，對房地產(chǎn)“白名單”項目的合理融資需求“應滿(mǎn)盡滿(mǎn)”。3月5日，接近金融監管人士向本報記者透露，今年促進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調機制是總局工作重點(diǎn)之一。
事實(shí)上，今年以來(lái)，多家銀行快速響應監管要求，加緊推進(jìn)協(xié)調機制落地。住建部、國家金融監管總局數據顯示，截至1月底，26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，提出第一批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項目3218個(gè)。
克而瑞研究報告指出，綜合近期各地融資協(xié)調機制落地情況可見(jiàn)，民營(yíng)房企項目也獲得了相當政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項目獲得新增融資貸款占比高達98%，農行披露對接的貸款項目主體中民營(yíng)企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過(guò)80%。
李強總理在政府工作報告中指出，過(guò)去一年，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作。制定實(shí)施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類(lèi)處置金融風(fēng)險，守住了不發(fā)生系統性風(fēng)險的底線(xiàn)。
針對2024年政府工作任務(wù)部署，李強指出，要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障保質(zhì)量發(fā)展，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構等風(fēng)險，維護經(jīng)濟金融大局穩定。
民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬團隊認為，房地產(chǎn)的標本兼治短期內是指，“要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，優(yōu)先解決房企的融資問(wèn)題，目前已有超過(guò)200個(gè)城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給銀行。
溫彬團隊表示，中長(cháng)期內，房地產(chǎn)的標本兼治則是要“適應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關(guān)基礎性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。
值得注意的是，上述關(guān)于“優(yōu)化房地產(chǎn)政策、對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”的表述屬于政府工作報告中“穩妥有序處置風(fēng)險隱患”的框架下。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產(chǎn)風(fēng)險處置方面整體延續了2023年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議有關(guān)風(fēng)險防范的基調。但去年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的是“持續有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”，此次提出的是“穩妥有序處置風(fēng)險隱患”。這意味著(zhù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險點(diǎn)正在爆發(fā)和蔓延，有可能蔓延到全行業(yè)和穩健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。因此，必須要將一個(gè)個(gè)風(fēng)險點(diǎn)，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等進(jìn)行有序處置，避免風(fēng)險無(wú)序蔓延導致爆發(fā)系統性的風(fēng)險。
政府工作報告提出：“健全風(fēng)險防控長(cháng)效機制……適應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關(guān)基礎性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！?/span>
房地產(chǎn)領(lǐng)域此前提及過(guò)發(fā)展長(cháng)效機制、管理長(cháng)效機制，此次則是首次提出“風(fēng)險防控長(cháng)效機制”。易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，這意味著(zhù)今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險會(huì )有“大招”，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng )新。
溫彬團隊分析認為，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是強化“人、房、地、錢(qián)”四要素聯(lián)動(dòng)。即建立以人定房，以房定地、以房定錢(qián)的“三定”新機制，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足居民多樣化改善性住房需求，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)力和精準化供需匹配，從根本上實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(cháng)。
政府工作報告中提到，“減少限制性措施，更好滿(mǎn)足人民群眾改善生活需要。實(shí)施政策要強化協(xié)同聯(lián)動(dòng)、放大組合效應，防止顧此失彼、相互掣肘。研究?jì)湔咭鰪娗罢靶?、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時(shí)推出、有效發(fā)揮作用?！?/span>
克而瑞研究認為，減少限制性措施，意味著(zhù)一線(xiàn)調控趨松、二三線(xiàn)全面放開(kāi)。年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權”，預示著(zhù)地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)，隨即北上廣深等一線(xiàn)四城陸續松綁限購，釋放積極信號。結合政府工作報告“滿(mǎn)足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿(mǎn)足人民群眾改善生活需要”相關(guān)表述，克而瑞研究認為，今年一線(xiàn)調控趨松、二三線(xiàn)全面放開(kāi)的總趨勢不會(huì )變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間。此外，信貸、財稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力，支持居民購房。
政府工作報告中提到：“穩健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。保持流動(dòng)性合理充裕，社會(huì )融資規模、貨幣供應量同經(jīng)濟增長(cháng)和價(jià)格水平預期目標相匹配。加強總量和結構雙重調節，盤(pán)活存量、提升效能，加大對重大戰略、重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節的支持力度。促進(jìn)社會(huì )綜合融資成本穩中有降?！?/span>
克而瑞研究報告認為，聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域分析，上述報告透露了降準降息仍有空間，信貸政策繼續優(yōu)化的信號，具體來(lái)看：
一是降準、降息仍有空間，2月降準和超預期幅度降息體現貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經(jīng)濟增長(cháng)、降低社會(huì )綜合融資成本等訴求下，年內降準降息仍然可期；二是結構性貨幣政策工具有望接續發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設，再比如規模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個(gè)試點(diǎn)城市落地；三是居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應放寬購房貸款套數認定標準，再比如認貸不認房等。
東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青表示，若各項政策及時(shí)調整到位，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現趨勢性回暖，這將結束行業(yè)約三年的下行周期。不過(guò)，綜合考慮包括加大保障性住房建設和供給等“三大工程”部署，以及“房住不炒”的主基調會(huì )長(cháng)期堅持，今年房地產(chǎn)行業(yè)出現“V型”反轉的可能性也不大。
對于新型城鎮化，政府工作報告提到：“積極推進(jìn)新型城鎮化……穩步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區加裝電梯、停車(chē)等難題，加強無(wú)障礙、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮化要處處體現以人為本，提高精細化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活?！?/span>
業(yè)內人士認為，新型城鎮化的重點(diǎn)在利用存量資源、對存量進(jìn)行結構上的補短板，意味著(zhù)城鎮化大規模推動(dòng)新增建設的時(shí)代結束，當前已經(jīng)進(jìn)入存量盤(pán)活的時(shí)期。即政府要根據人們的需求，進(jìn)行精細化的修補以及社區治理等。
克而瑞研究報告稱(chēng)，中長(cháng)期來(lái)看，新型城鎮化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶(hù)籍制度改革，幫助新市民落戶(hù)安家，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設，都有助于拉動(dòng)購房需求。
此外，政府工作報告還提到了“新型城鎮化要處處體現以人為本，提高精細化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活?！眹儡S進(jìn)稱(chēng)，客觀(guān)上高品質(zhì)的生活是要以高品質(zhì)的住房為前提條件的，因此各地要積極在高品質(zhì)住宅建設供應銷(xiāo)售出租等方面尋找房地產(chǎn)發(fā)展的新的機會(huì )點(diǎn)和突破口。
