2023年12月7日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數系統、中國物業(yè)服務(wù)指數系統承辦的“2023中國房地產(chǎn)大數據年會(huì )暨2024中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢報告會(huì )”在北京隆重召開(kāi)，中指研究院現場(chǎng)發(fā)布了《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)2023總結 & 2024展望》。
2023年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢總結
2023年，“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調樓市，各級政府部門(mén)頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但居民收入預期弱、房?jì)r(jià)下跌預期仍在等因素依然制約著(zhù)市場(chǎng)修復節奏。
房?jì)r(jià)方面，2023年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計上漲0.16%，主要受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤(pán)入市帶動(dòng)等因素影響，新房?jì)r(jià)格出現結構性上漲。1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計下跌3.00%，跌幅較去年同期擴大2.45個(gè)百分點(diǎn)，房?jì)r(jià)走勢持續低迷，至11月，已連續19個(gè)月環(huán)比下跌，連續6個(gè)月環(huán)比下跌的城市數量超90個(gè)。
銷(xiāo)售方面，2023年1-10月，全國商品房銷(xiāo)售面積9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房銷(xiāo)售額9.7萬(wàn)億元，同比下降4.9%，其中現房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)15.6%，表現明顯好于期房。 重點(diǎn)城市來(lái)看，1-11月重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約5%；1-10月重點(diǎn)15城二手房銷(xiāo)售規模同比增長(cháng)35%。 全年來(lái)看，受疫情后需求集中釋放帶動(dòng)，一季度市場(chǎng)升溫明顯，年中量?jì)r(jià)出現回落，市場(chǎng)表現低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月銷(xiāo)售同比降幅有所收窄，但受居民收入預期、房?jì)r(jià)下跌預期等因素未明顯改善影響，政策效果持續性不足，年末市場(chǎng)仍舊面臨下行壓力。
土地方面，銷(xiāo)售端恢復程度仍是影響土地市場(chǎng)情緒的關(guān)鍵因素，今年以來(lái)多數城市樓市熱度持續性不足，土地市場(chǎng)中，僅部分城市或個(gè)別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢未改。2023年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%。 22城來(lái)看，1-11月，供地計劃完成率整體不足七成，優(yōu)質(zhì)地塊成交量增加，央國企為拿地主力，拿地金額占比達50%，民企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數城市已取消土地最高限價(jià)，但目前僅少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價(jià)，整體熱度仍較低。
企業(yè)方面，2023年1-11月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降14.7%，央國企同比增長(cháng)；拿地總額同比下降6.6%，頭部企業(yè)投資聚焦核心城市；房企融資規模同比下降8.6%，年底金融監管部門(mén)持續釋放利好，若“三個(gè)不低于”等相關(guān)支持政策細化落實(shí)，房企資金壓力有望緩解。
2024年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢展望
宏觀(guān)環(huán)境方面，展望2024年，全球經(jīng)濟增長(cháng)放緩，外需或延續低迷態(tài)勢，“一帶一路”對我國出口的帶動(dòng)作用有望繼續顯現，而疫情帶來(lái)的疤痕效應仍在，消費超預期走強概率較低，穩投資的必要性更加強烈。2023年10月底中央金融工作會(huì )議提出要“始終保持貨幣政策的穩健性，更加注重做好跨周期和逆周期調節，充實(shí)貨幣政策工具箱”，預計未來(lái)貨幣政策將進(jìn)一步發(fā)力穩經(jīng)濟，財政政策亦有望協(xié)同跟進(jìn)，更好地釋放經(jīng)濟發(fā)展潛能。
政策趨勢來(lái)看，預計2024年，在市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續優(yōu)化調整，供需兩端政策均有發(fā)力空間， 需求端，降低購房成本、降低購房門(mén)檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)，未來(lái)一線(xiàn)城市政策或繼續優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認定標準，降低交易稅費等，此外，一線(xiàn)城市按照因區施策的方式優(yōu)化郊區限購也存在可能；核心二線(xiàn)城市有望全面取消限購；更多低能級城市或通過(guò)發(fā)放購房補貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。 供給端，“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”要求下，企業(yè)端資金支持政策有望繼續細化落實(shí)，企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項目交付風(fēng)險；同時(shí)，各地土拍規則預計將繼續放寬，帶動(dòng)土地市場(chǎng)活躍度提升；另外，“三大工程”建設或是2024年增量政策重要著(zhù)力點(diǎn)，相關(guān)政策有望加速落地。
在此背景下，根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2024年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現 “銷(xiāo)售規模仍有下行壓力，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資或繼續回落”的特點(diǎn)。 需求端，中性情形下，預計2024年全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.9%； 樂(lè )觀(guān)情形下，2024年，宏觀(guān)經(jīng)濟持續恢復，居民置業(yè)意愿有所好轉，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現小幅增長(cháng)。 供給端，開(kāi)工方面，2024年，新房銷(xiāo)售恢復緩慢、近兩年土地成交規模大幅縮量、現有庫存量較高等因素或將繼續拖累企業(yè)新開(kāi)工節奏， 中性情形下，2024年新開(kāi)工面積同比降幅在10%左右，新開(kāi)工規模低于9億平方米。 投資方面，新開(kāi)工下降、施工過(guò)峰等因素或將繼續制約建筑工程投資修復，近兩年土地成交縮量態(tài)勢未改，或導致土地購置費進(jìn)一步下行， 中性情形下，2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降6.1%。 樂(lè )觀(guān)情形下，城中村改造和保障性住房建設發(fā)力，開(kāi)發(fā)投資額與2023年基本持平。
