房地產(chǎn)20年：在松與緊調控間探索發(fā)展新模式
當前調控政策已轉向支持剛性和改善性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展
回看我國房地產(chǎn)過(guò)去20年的發(fā)展史，堪稱(chēng)波瀾壯闊、風(fēng)雨兼程。一邊是商品房市場(chǎng)高速發(fā)展、房企快速擴張的“黃金時(shí)代”結束，居民居住面積不斷提升、居住品質(zhì)逐步改善；另一邊則是穩樓市政策的不斷出臺，調控著(zhù)樓市的熱和冷，同時(shí)，推進(jìn)住房保障工程，實(shí)現“住有所居，居有所宜”。
時(shí)至目前，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大深刻變化，調控政策轉向，致力于支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，并構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
居住條件發(fā)生質(zhì)的改變
從小在北京生活、長(cháng)大的劉頌(化名)見(jiàn)證了北京居住生活條件的大變化。
“最早我們住的是筒子樓，類(lèi)似辦公樓。一層好多戶(hù)，一個(gè)大走廊，鄰居們都在走廊里做飯；衛生間、洗澡間都是公用的，鄰居之間約定，一三五女生洗，二四六男生洗；居住的面積也不大，只有現在一個(gè)起居室面積的大小?！眲㈨灮貞浀?。
2010年前后，劉頌和父母搬到了兩梯三戶(hù)的小區樓房。用劉頌的話(huà)說(shuō)，“生活品質(zhì)大大提升了！100多平方米的三居室，不僅面積大了很多，功能也非常齊全，采光等設計更優(yōu)，還有地下停車(chē)庫、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理?！?
最近幾年，讓劉頌更欣喜的還有周邊居住環(huán)境、配套的變化。劉頌居住在北京麗澤片區，在他最初的印象中，該區域比較荒涼?！半S著(zhù)麗澤金融商務(wù)區規劃的落地與建設，區域內成片的商務(wù)樓宇拔地而起，地鐵陸續開(kāi)通，生活配套也逐漸完善。麗澤天街正式開(kāi)業(yè)后，人氣旺了起來(lái)?！?
劉頌是我國居民居住環(huán)境變遷的縮影。早在2003年底，我國城鎮居民人均住房建筑面積是23.7平方米。根據住建部的調查，截至2022年底，城鎮人均住房面積達到40.8平方米。
不僅僅是居住面積的增加，還有居住品質(zhì)的提升。諸如隨著(zhù)老齡化趨勢明顯，社區、室內開(kāi)始增加適老化設施，在二孩、三孩政策下，空間的功能性更加完善，此外，在居住場(chǎng)景中，綠色、科技的元素已經(jīng)廣泛植入，為人們的美好生活賦能。
這二十年來(lái)，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了深刻的變化，居住品質(zhì)逐步升級、配套設施更加齊全、居住環(huán)境更加優(yōu)美，人民群眾居住條件得到了顯著(zhù)改善。
“房住不炒”、住房保障齊頭并進(jìn)
二十年變化背后，是時(shí)代的發(fā)展，更是政策的支持，一手抓“房住不炒”，另一只手推動(dòng)住房保障建設。
雖然“房住不炒”概念在2016年正式提出，但是從2003年起，我國就開(kāi)始對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控。
將時(shí)間軸拉回至2003年，隨著(zhù)“非典”的結束，在寬松政策的刺激、消費需求的復蘇之下，房地產(chǎn)行業(yè)也很快觸底反彈。
2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》出臺，指出房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，明確多數家庭購買(mǎi)和租賃普通商品住房的供應體系，這推動(dòng)住房消費需求的快速增長(cháng)。也是在這一年的12月，北京按照“招拍掛”新標準拍賣(mài)的第一塊大型國有土地，被順馳高溢價(jià)拿下。
為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)，2004年初，中央政府采取了“管?chē)劳恋?、看緊信貸”的宏觀(guān)調控政策。為了穩定住房?jì)r(jià)格，我國開(kāi)始啟動(dòng)“國字號”條文的調控手段，從2005年開(kāi)始到2007年，“國八條”“國六條”等一系列政策出臺。不過(guò)，在經(jīng)歷2008年全球性金融危機、政府緊急救市下，房地產(chǎn)行業(yè)出現復蘇，部分城市地價(jià)、房?jì)r(jià)過(guò)熱，各種形式的炒房和投機性購房現象不斷出現，樓市調控全面加碼。
2010年開(kāi)始，“新國十條”“新國八條”先后祭出，上調首付比例、房貸利率，限貸、限購啟動(dòng)。僅在2011年，超過(guò)40個(gè)城市出臺限購措施，有效控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規范行為和房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快的勢頭。
時(shí)間來(lái)到2015年，在多重因素之下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一波上漲行情，多城地價(jià)、房?jì)r(jià)大幅攀升，銷(xiāo)售數據也刷新紀錄。為給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，從2016年國慶開(kāi)始，新一輪調控來(lái)襲，限購、限貸、限價(jià)、限售等各種手段出爐。
也是在2016年底，中央經(jīng)濟工作會(huì )議上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
一邊是政策層面的房住不炒，另一邊則是對住房制度進(jìn)行改革、深化和升級。
過(guò)去多年，為了解決中低收入人群的住房問(wèn)題，我國各地先后推出了“安居工程”“經(jīng)濟適用房”“限價(jià)房”等。2011年開(kāi)始，我國保障性住房建設提速。2015年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，首次提出建立購租并舉的住房制度。2016年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出建立購租并舉的住房制度，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。
數據顯示，截至2022年9月，十年來(lái)我國累計完成投資14.8萬(wàn)億元，建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造安置住房5900多萬(wàn)套，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現應保盡保，幫助1.4億多群眾安居。
2022年，中共二十大報告再次明確“房住不炒”“租購并舉”，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
新的發(fā)展周期，隨著(zhù)人口紅利正在消失，以及三年疫情下我國宏觀(guān)經(jīng)濟受到影響，收入預期發(fā)生改變，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大深刻變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，成為新發(fā)展時(shí)期的重要議題。
因此，從2023年8月底開(kāi)始，各地密集執行“認房不認貸”，取消或松綁限購，降首付、降利率，下調存量房貸利率，逐漸取消土地限價(jià)、商品房限價(jià)等，開(kāi)始了新一輪的調控潮。
不僅行政措施調整與優(yōu)化，值得關(guān)注的還有房地產(chǎn)發(fā)展新模式的繼續探索。
10月30日至31日在北京舉行的中央金融工作會(huì )議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管，完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
新模式此前已經(jīng)被多次提及，“房住不炒”“租購并舉”等都是關(guān)鍵詞。而在新周期新形勢下，新模式又有哪些新內涵？
在業(yè)內人士看來(lái)，此次會(huì )議明確了構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)，城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施的“三大工程建設”是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)突破方向，也是未來(lái)金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。
無(wú)論是“房住不炒”還是建設保障性住房，房地產(chǎn)發(fā)展新模式都是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到居住消費的本質(zhì)：一方面，增加保障房的供應，實(shí)行封閉管理，滿(mǎn)足低收入人群的居住需求；另一方面，在商品房領(lǐng)域，回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求，實(shí)現房地產(chǎn)供應雙軌制，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的建立。
采寫(xiě)/新京報記者 段文平
