新華社北京7月21日電 題：逐步企穩下，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式如何建立？——年中經(jīng)濟調研行之房地產(chǎn)篇
新華社記者
據住房和城鄉建設部提供的最新商品房網(wǎng)簽數據，上半年，新房和二手房合計成交面積同比增長(cháng)23.4%，新房和二手房總體交易量平穩，二手房占交易量的比例有所提升。
今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調整階段，各地如何優(yōu)化調控政策？保交樓工作進(jìn)展如何？建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式有哪些探索？記者近日采訪(fǎng)專(zhuān)家，走訪(fǎng)北京、上海、湖南、江蘇、四川、重慶等地，調研市場(chǎng)一線(xiàn)狀況。
穩字當頭，因城施策提振住房消費需求
看房三個(gè)多月后，江蘇徐州市民王女士近日完成了購房簽約。在徐州泉山區云龍湖邊一個(gè)在售改善住宅項目的售樓處，記者見(jiàn)到了前來(lái)付首付的王女士。
“7月徐州推出了主城區賣(mài)舊房買(mǎi)新房給予稅收補貼政策，這次買(mǎi)房我可以享受約6萬(wàn)元的稅收補貼?！蓖跖扛嬖V記者，2019年她首次買(mǎi)房時(shí)房貸利率是5.75%，這次換房時(shí)利率降到了4%，優(yōu)惠的利率支持她多貸一些錢(qián)，將原先100平方米的房子一步到位換成180平方米的。
今年以來(lái)，各地持續優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策，大力支持剛性和改善性購房需求。
濟南、廈門(mén)、揚州等約20個(gè)城市放松限購政策，深圳、酒泉、長(cháng)沙等地對多孩家庭購房給予政策支持，部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市如杭州已多次出臺政策優(yōu)化限購措施……
全國有超百個(gè)市縣優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策，涉及住房公積金支持政策、發(fā)放購房補貼、優(yōu)化限購、降低首付比例及房貸利率等方面。
多輪政策接續發(fā)力，加之經(jīng)濟恢復向好，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現企穩態(tài)勢。這也反映在中國人民銀行最新公布的金融數據上：上半年，個(gè)人住房貸款累計發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元。
“總的看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于調整階段，但和去年相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步呈現企穩態(tài)勢。從投資、銷(xiāo)售、企業(yè)資金情況看，都比去年全年有不同程度的改善?！眹医y計局新聞發(fā)言人付凌暉說(shuō)。
記者在調研中了解到，上半年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)先升后降、分化震蕩，經(jīng)歷一季度購房需求集中釋放后，二季度市場(chǎng)觀(guān)望情緒逐漸加重。
重慶渝北區一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員岑石告訴記者，年初的“小陽(yáng)春”，每月成交量能達到七八十套，絕大部分都是剛需和改善型用戶(hù)。但二季度以來(lái)，前期積累的購房需求釋放完畢，疊加進(jìn)入傳統淡季，市場(chǎng)交易情緒較弱，每月只能銷(xiāo)售十來(lái)套。
對于樓市上半年前高后低的走勢，記者采訪(fǎng)的業(yè)界專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)化運行，市場(chǎng)需求真實(shí)存在，剛性和改善性需求依然在不斷積聚。
湖南長(cháng)沙市住房和城鄉建設局房地產(chǎn)市場(chǎng)運行處處長(cháng)張君說(shuō)，目前，長(cháng)沙市線(xiàn)上申報有購房資格的家庭保持在11.7萬(wàn)戶(hù)?！百彿咳俗兝硇?，買(mǎi)房前會(huì )觀(guān)望更長(cháng)時(shí)間，但市場(chǎng)需求沒(méi)有消失，市場(chǎng)發(fā)展有動(dòng)力?！?
中國宏觀(guān)經(jīng)濟研究院研究員劉琳說(shuō)，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，各地可繼續從減少購房成本、降低購房門(mén)檻、厘清交易障礙等方面著(zhù)手，優(yōu)化調控政策，激活提振潛在住房消費需求。
打通堵點(diǎn)，加速市場(chǎng)信心修復
“保交樓、保民生、保穩定”，寄托著(zhù)業(yè)主的期待，關(guān)系著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險出清、信心修復和行業(yè)健康發(fā)展。
7月的成都驕陽(yáng)似火。記者在郫都區的藍光長(cháng)島城樓盤(pán)見(jiàn)到前來(lái)查看項目能否如期交付的業(yè)主廖女士。目前此項目二期全部封頂，樓房的外立面刷成了米黃色，工人進(jìn)進(jìn)出出搬著(zhù)地磚、門(mén)窗、管道等建材。
“項目在2021年5月停工，直到去年9月紓困資金進(jìn)來(lái)后，項目施工終于運轉起來(lái)，逐漸有了小區的樣子?！绷闻扛嬖V記者。
廖女士所說(shuō)的紓困資金，是去年有關(guān)部門(mén)聯(lián)合推出的保交樓專(zhuān)項借款。在國家層面上通過(guò)政策性銀行3500億元專(zhuān)項借款撬動(dòng)，并鼓勵商業(yè)銀行配套支持貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
項目負責人彭振華告訴記者，2022年9月開(kāi)始，兩筆共計2.913億元保交樓專(zhuān)項借款分批到位，推動(dòng)項目施工全速運轉，今年4月份完成了項目一期1100余套住宅的交付。
“從目前項目待售資產(chǎn)來(lái)看，未來(lái)可以?xún)斶€保交樓專(zhuān)項借款和貸款。正在建設中的二期1450余套住宅預計在今年底交付?！迸碚袢A說(shuō)。
去年11月金融管理部門(mén)出臺了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的16條政策措施。近期，政策的適用期限被統一延長(cháng)至2024年底。另外，2000億元保交樓貸款支持計劃期限也將延長(cháng)至2024年5月底。
“政策延期有助于銀行繼續對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持?！背啥嫁r商銀行副行長(cháng)夏懷剛告訴記者，成都農商銀行已對成都市3個(gè)保交樓項目提供保交樓專(zhuān)項借款配套融資5.1億元。
記者在調研中了解到，疫情與北方地區冬歇期在一定程度上延緩了保交樓項目復工進(jìn)度。但今年以來(lái)，專(zhuān)項借款快速發(fā)放到位，不少地方進(jìn)入施工忙季。
住房和城鄉建設部相關(guān)負責人介紹，在各地區各有關(guān)部門(mén)共同努力下，項目加快復工建設交付。目前，保交樓專(zhuān)項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成超過(guò)146萬(wàn)套住房交付，首批專(zhuān)項借款項目住房交付率達55%。
保交樓工作正加速推進(jìn)。據國家統計局數據，今年前6個(gè)月，房屋竣工面積33904萬(wàn)平方米，增長(cháng)19%。其中，住宅竣工面積24604萬(wàn)平方米，增長(cháng)18.5%。這項數據已超過(guò)2021年同期水平，達到近5年峰值。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馮俊說(shuō)，保交樓工作的順利開(kāi)展，考驗著(zhù)房企的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力和主體責任擔當，需要政府創(chuàng )新舉措化解難啃“硬骨頭”，也離不開(kāi)金融機構“輸血”保駕護航。
“各方同心，其利斷金。當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，處于市場(chǎng)信心亟需修復、房企信譽(yù)亟待重建的關(guān)鍵時(shí)刻。從原來(lái)的‘比拼規?！浆F在的‘比拼交付力、品質(zhì)力’，向購房人交出保交樓滿(mǎn)意答卷，是市場(chǎng)打通堵點(diǎn)、暢通循環(huán)、穩定預期的重要一環(huán)?！瘪T俊說(shuō)。
堅定轉型，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡
“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念如今已深入人心，購房需求更多向居住品質(zhì)回歸。
記者近日探訪(fǎng)湖南建投在長(cháng)沙岳麓區開(kāi)發(fā)的一處改善型樓盤(pán)項目時(shí)，偶遇前來(lái)看房的李先生一家五口。
“不擔心‘炒房’，不擔心房?jì)r(jià)跳漲，像我這樣的買(mǎi)房人，心態(tài)就更加平和理性，關(guān)注住房本身，希望慢慢選，選到品質(zhì)好的房子?！崩钕壬嬖V記者，此處樓盤(pán)最吸引他的是幼兒園、中小學(xué)、超低能耗建筑、社區服務(wù)、養老照護、圖書(shū)館等多元化配套。
正在營(yíng)銷(xiāo)中心現場(chǎng)的湖南建工置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理趙勇說(shuō)，當下購房者更理性，更注重地產(chǎn)品牌、小區品質(zhì)、居住環(huán)境、教育及生活配套，能在社區內滿(mǎn)足全生命周期生活需求的產(chǎn)品更受市場(chǎng)青睞，房企要在供需適配上下功夫，從用戶(hù)端需求著(zhù)手，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上多用心，用心做產(chǎn)品、用創(chuàng )新謀發(fā)展。
記者在調研中發(fā)現，房地產(chǎn)行業(yè)各方普遍認為，存量房時(shí)代來(lái)臨，“高杠桿、高負債、高周轉”模式難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)生深刻轉型，從解決“有沒(méi)有”轉向解決“好不好”。
一方面，房企經(jīng)歷“陣痛”，正在努力實(shí)現“自我造血”的良性循環(huán)和品質(zhì)主導業(yè)務(wù)模式的夯實(shí)，另一方面，新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式在逐步建立之中。
多地探索現房銷(xiāo)售模式。深圳近日推出3宗住宅用地，其中寶安地塊采取“限地價(jià)+競現房”模式，顯示穩地價(jià)和現房銷(xiāo)售改革雙結合的供地導向；截至目前，成都以“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式出讓地塊中，要求現房銷(xiāo)售的9宗地塊已有5宗取得現售備案；長(cháng)沙正在進(jìn)行現房銷(xiāo)售試點(diǎn)準備工作。
構建“租購并舉”，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，著(zhù)力解決新市民、新青年等人群的住房困難問(wèn)題，也是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。
記者在上海市閔行區的保障性租賃住房項目——有巢國際公寓社區馬橋AI店看到，上海鯨魚(yú)機器人科技有限公司的研發(fā)人員們已經(jīng)成為該公司首批入住的居民，公寓里必要的生活家電一應俱全，居住空間獨立開(kāi)闊，衛生間干濕分離。
上海鯨魚(yú)機器人科技有限公司CEO助理廖斌說(shuō)：“公司今年4月在馬橋人工智能創(chuàng )新試驗區的產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)工建設。大量研發(fā)人員的居住問(wèn)題成為企業(yè)引才的‘攔路虎’，在園區協(xié)調下，我們首批研發(fā)人員已經(jīng)在馬橋AI人才公寓申請到了住房，解決了后顧之憂(yōu)?！?
“像我們這樣處于奮斗初期的青年人和新市民，暫時(shí)買(mǎi)不起房，有階段性居住困難，保障性租賃住房可以成為我們奮斗的起點(diǎn)?！?0歲的創(chuàng )業(yè)者孫玉龍說(shuō)。
“十四五”時(shí)期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房約890萬(wàn)套（間）。截至目前，北京、上海、廣州等80多城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標。
安居是人民幸福的基點(diǎn)。為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，打造宜居、韌性、智慧城市，成為房地產(chǎn)業(yè)向新模式轉型的重要方面。
老舊小區改造扎實(shí)推進(jìn)，強調加裝電梯等“樓道革命”，全面整治小區等“環(huán)境革命”，以及促進(jìn)小區改造后維護更新進(jìn)入良性軌道的“管理革命”。
住房和城鄉建設部提出一系列新的制度探索，包括研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，研究建立城市設計管理制度等。
“大浪淘沙、堅定轉型，堅守‘房住不炒’定位，保障民生、聚焦品質(zhì)，將成為房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展的主旋律?！瘪T俊說(shuō)。（記者王優(yōu)玲、周圓、吳雨、李倩薇、鄧華寧、鄭鈞天）
