化解房企風(fēng)險、提振樓市信心、改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債表……這是過(guò)去一年房企、地產(chǎn)從業(yè)者以及購房者十分關(guān)注的話(huà)題。那么，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年全國兩會(huì )釋放了哪些新信號？
仔細研讀今年政府工作報告后可知，有三大方面內容值得關(guān)注，一是有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險；二是支持剛性和改善性住房需求；三是加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。這意味著(zhù)，今年房地產(chǎn)行業(yè)將聚焦“防風(fēng)險+保民生+促消費”三大方面，促進(jìn)行業(yè)走向新發(fā)展模式。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波向《證券日報》記者表示，“當下，房地產(chǎn)業(yè)已從‘增量時(shí)代’進(jìn)入到‘存量時(shí)代’?；诖?，建議拓寬房企的融資通道、優(yōu)化預售資金監管制度、加速數智化落地，讓房企行穩致遠?！?/span>
至于房地產(chǎn)行業(yè)如何向新發(fā)展模式轉變？姚勁波認為，房地產(chǎn)行業(yè)本身需要從“帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展”單引擎作用，向“經(jīng)濟發(fā)展與保障民生需求”的雙引擎作用轉變；地方政府逐步從土地財政向優(yōu)化稅收結構轉變；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從“舊三高”模式向更關(guān)注城市低碳化發(fā)展、提供與居住需求升級相匹配的產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)升維的模式轉變。
多措并舉化解房企風(fēng)險
改善行業(yè)資產(chǎn)負債表
今年政府工作報告提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無(wú)序擴張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩發(fā)展”。
“過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)規?？焖贁U張主要靠‘快周轉戰略+高杠桿’模式，這種發(fā)展模式是不可持續的?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，建立良性循環(huán)模式需要繼續降低企業(yè)杠桿，動(dòng)態(tài)調整政策，促進(jìn)整體市場(chǎng)平穩運行。
“要防止風(fēng)險擴散到優(yōu)質(zhì)房企。當下實(shí)施‘三箭齊發(fā)’等政策，重點(diǎn)是穩定優(yōu)質(zhì)房企，這是行業(yè)和市場(chǎng)的基本盤(pán)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，對于其他出險企業(yè)，應堅持市場(chǎng)化原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。
“降杠桿、縮規模是當前改善房企資產(chǎn)負債情況的主要方式，也是控制風(fēng)險的主要手段。保持合理負債水平、調整債務(wù)期限結構及融資結構、提升股權比例是降杠桿的主要途徑；推動(dòng)收并購、發(fā)行CMBS/CMBN、REITs等實(shí)現資產(chǎn)出表，可達到補充現金流和縮表的效果?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監劉水向《證券日報》記者表示。
至于實(shí)操層面如何落地，中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，“2022年底，‘金融16條’‘三支箭’等政策措施先后出臺，至今已有超190家房企獲得銀行授信額度超6萬(wàn)億元，交易商協(xié)會(huì )已受理儲架式發(fā)債申請超1400億元，近40家企業(yè)公布定增、配股募資計劃。其中，碧桂園、雅居樂(lè )已完成配股，企業(yè)融資環(huán)境持續改善?！?/span>
在優(yōu)化A股房企股權融資后，據公開(kāi)數據顯示，截至目前，共有14家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布再融資預案，預計融資合計約573.16億元；在全面實(shí)行股票發(fā)行注冊制過(guò)程中，多家房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請已順利平移至交易所，近日均已受理。
“此外，房企可以拿出優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，參與REITs發(fā)行，實(shí)現資產(chǎn)出表與現金補充的雙贏(yíng)?！眲⑺硎?，當前房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入存量時(shí)代，盤(pán)活自持物業(yè)成為補充現金流、提高資產(chǎn)流動(dòng)性的良好手段。
今年2月份，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求等。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，“從房企角度來(lái)看，私募基金入場(chǎng)將有助于房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，化解房企金融風(fēng)險?！?/span>
“對于持有商業(yè)地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，要提升運營(yíng)效率、加強地產(chǎn)的盈利能力，進(jìn)而做高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，有利于REITs的發(fā)行與融資。對于持有租賃物業(yè)的房企來(lái)說(shuō)，要積極打造長(cháng)租品牌，貼合政策開(kāi)發(fā)長(cháng)租市場(chǎng)。一方面利用窗口期通過(guò)REITs實(shí)現融資，另一方面也為探索新模式、拓展經(jīng)營(yíng)方向打好基礎?！眲⑺硎?。
全國政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長(cháng)兼首席執行官張懿宸建議，階段性推出具有中國特色的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs工具，助力化解住宅交付風(fēng)險。具體來(lái)看，盤(pán)活問(wèn)題房企的存量資產(chǎn)，通過(guò)“問(wèn)題房企”和“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的隔離，控制產(chǎn)品風(fēng)險；所募集資金除歸還項目自身的負債以外，全部用于解決問(wèn)題房企自身的“爛尾樓”交付問(wèn)題，嚴禁挪作他用；制定特殊的募集資金監管要求，針對該類(lèi)別企業(yè)和資產(chǎn)的特殊情況，建立專(zhuān)門(mén)的資金監管機制。
劉水認為，私募基金投資此類(lèi)項目有兩種方式，一是注入股權資本，二是提供相應借款，為項目開(kāi)發(fā)建設提供資金保障，加速項目“保交付”進(jìn)程。不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投資范圍相對公募REITs更為廣泛，資金體量也更為龐大，對房企來(lái)說(shuō)是更有潛力的融資方式。
劉麗杰表示，展望2023年，化解房企風(fēng)險仍將是各地政府的關(guān)注重點(diǎn)，各項已出臺政策將進(jìn)一步深化落地，房企金融風(fēng)險有望加快出清。
落實(shí)“保交樓”保民生工作
激活樓市需求提振購房信心
多位行業(yè)專(zhuān)家表示，在防風(fēng)險、改善行業(yè)資產(chǎn)負債情況同時(shí)，要將政策著(zhù)力點(diǎn)落在進(jìn)一步強化“保交樓”保民生、支持合理住房消費需求等方面，堅持“房住不炒”定位。
“‘保交樓’仍是化解房企金融風(fēng)險的重要一環(huán)?！眲Ⅺ惤鼙硎?，新房項目順利交付，滿(mǎn)足剛性和改善性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能從根本上恢復平穩發(fā)展。2022年，在多項金融政策支持下，“保交樓”取得一定進(jìn)展，但仍有一定體量的停工項目尚未得到妥善處置，2023年“保交樓”任務(wù)仍需努力落實(shí)。
當前，多地都將“保交樓”工作視為重要任務(wù)。比如，吉林省今年要求完成1.5萬(wàn)套保交樓任務(wù)；安徽省推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目逾期交房專(zhuān)項治理，加強商品房預售資金、交付質(zhì)量等監管力度。
“對于房企來(lái)說(shuō)，要抓住當前各項利好政策，通過(guò)補充資金完成‘保交樓’任務(wù)，通過(guò)借新償舊、合理展期緩解償債壓力，通過(guò)收并購等市場(chǎng)化方式實(shí)現資產(chǎn)‘瘦身’?！眲⑺硎?，在積極主動(dòng)化解風(fēng)險的基礎上，房企才有望在銷(xiāo)售市場(chǎng)和融資市場(chǎng)上重獲信任，進(jìn)而修復現金流。
今年政府工作報告指出，“支持剛性和改善性住房需求”。2022年以來(lái)，各地持續出臺優(yōu)化購房信貸、公積金、松綁限購、限售等政策，降低購房門(mén)檻及成本，加快剛需及改善性需求入市。
全國人大代表、榮華控股集團董事長(cháng)崔榮華建議，在全國范圍內推行住房商業(yè)貸款轉住房公積金貸款的政策。她表示，“在房地產(chǎn)市場(chǎng)規模大、影響人群數量多的一線(xiàn)城市，加快推行速度，讓惠民政策盡快落地，在已出臺‘商轉公’政策的城市出臺實(shí)施細則，推動(dòng)‘商轉公’的真正落地，并為后續跟進(jìn)城市提供參考樣本?！?/span>
全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心原黨組書(shū)記馬建堂表示，在居民消費中，住房及相關(guān)消費占比很高，去年四季度中央出臺了穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干條政策，目前一些一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復蘇，消費和價(jià)格都有所回升。
“要繼續實(shí)施中央已經(jīng)出臺的穩房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措，多種方式緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金困難，鼓勵剛性和改善性住房消費需求?？傊?，一定要把房地產(chǎn)市場(chǎng)穩住?！瘪R建堂說(shuō)。
“預計需求端的支持性政策仍將保持連續性和穩定性?！眲Ⅺ惤鼙硎?，當前市場(chǎng)修復態(tài)勢尚未穩固，仍要進(jìn)一步修復市場(chǎng)預期，應加大對改善性住房消費的支持力度。
陳文靜表示，“預計未來(lái)針對新市民住房的政策支持力度將進(jìn)一步加強，特別是在新市民人口較多的城市，降低購房門(mén)檻和購房成本均有一定空間。同時(shí)，對于購買(mǎi)家具、家電等配套消費的金融支持力度也可以加強?！?/span>
告別高負債無(wú)序擴張時(shí)代
推動(dòng)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡
今年政府工作報告提出，“要加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題”。在業(yè)內看來(lái)，這是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要支撐點(diǎn)。
全國政協(xié)委員、四川省商會(huì )副會(huì )長(cháng)、明宇實(shí)業(yè)集團有限公司董事長(cháng)張建明建議，同步推進(jìn)保障性住房建設和商品房市場(chǎng)化，完善住房“雙軌制”長(cháng)效體系。應將“人人有房居”而非“人人有房產(chǎn)”作為政策導向，一手抓保障性住房建設，一手抓商品房市場(chǎng)化，加快完善住房“雙軌制”長(cháng)效體系。
“從住房結構來(lái)講，保障性住房的建設規模將會(huì )進(jìn)一步提高，向更多的人提供低成本住房。在實(shí)現‘住有所居’的同時(shí)，也能起到穩定房?jì)r(jià)的作用?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛向《證券日報》記者表示，“房?jì)r(jià)穩定了，地價(jià)也就穩定了，進(jìn)而預期也就穩定了?！?/span>
為了加快發(fā)展保障性租賃市場(chǎng)，2023年1月份舉行的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議，把發(fā)展保障性租賃住房，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，作為2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的重點(diǎn)內容之一。
那么，如何擴大長(cháng)租市場(chǎng)規模，同時(shí)確保租賃市場(chǎng)有合適的回報率呢？上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢(xún)中心總監姚臘向《證券日報》記者表示，可以從降低租賃住房建設運營(yíng)成本和完善退出機制等方面入手。一方面給予住房租賃企業(yè)一定風(fēng)險補償和其它相關(guān)政策支持；另一方面，通過(guò)確立清晰的產(chǎn)權關(guān)系和建立穩定的租賃關(guān)系，不斷豐富基礎資產(chǎn)類(lèi)別，加快推進(jìn)租賃住房領(lǐng)域REITs。
實(shí)際上，2022年12月份，證監會(huì )副主席李超曾提出，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。
“此外，還可以發(fā)展公共服務(wù)，提升租賃住房本身的質(zhì)量，優(yōu)化租賃住房周邊配套設施，改善居住體驗。通過(guò)探索積分賦權等方式，使公共服務(wù)的享受標準與住房擁有情況脫鉤，使租賃群體也能享有同等范圍與質(zhì)量的公共服務(wù)資源?！币εD如是說(shuō)。
更重要的是，對于業(yè)內極為關(guān)注的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，有分析人士稱(chēng)，核心之一就是低負債、穩杠桿、重運營(yíng)，房企業(yè)務(wù)重心從前端開(kāi)發(fā)向后端運營(yíng)服務(wù)轉移，完成從開(kāi)發(fā)商到運營(yíng)服務(wù)商的轉變。中金公司研報表示，新發(fā)展模式蘊含著(zhù)未來(lái)房企發(fā)展的五個(gè)新方向，一是新建商品住宅逐漸轉向重點(diǎn)服務(wù)于改善型需求；二是保障性和市場(chǎng)化租賃住房將成為發(fā)展藍海；三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來(lái)更多機遇；四是存量房經(jīng)營(yíng)和交易活動(dòng)的體量逐步擴大；五是房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)更加規范化發(fā)展。
“房地產(chǎn)新發(fā)展模式既是指業(yè)務(wù)方向的新模式，也是指經(jīng)營(yíng)策略的新模式。房企要將業(yè)務(wù)發(fā)展方向與當前改善資產(chǎn)負債表的導向相結合，在降低杠桿、縮減負債的前提下探索對應的發(fā)展模式?！眲⑺J為，房企首先要立足于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在此基礎上結合政策導向探尋新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，如參與城市更新、改善型住房建設、長(cháng)租項目建設等。
總體而言，當下的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高負債模式，走上向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡之路。
（本報兩會(huì )報道組 王麗新 陳 瀟 ）
